南京"以债换房"可置换月供？权威调查揭示六大谎言与金融陷阱

（全文共1582字）

政策传闻的病毒式传播 2023年6月，一则"南京推出以债换房置换月供"的消息在社交平台引发核爆式传播，某房产中介朋友圈晒出的"政策细则"显示：符合条件者可将房贷转为消费分期，月供降低30%-50%，最长可分36期，该消息24小时内转发量突破50万次，微博话题阅读量达3.2亿次,抖音相关视频播放量超8000万次。

经南京市住建局、中国人民银行南京分行、银保监会江苏监管局联合调查，证实该政策为虚构信息，涉事中介公司"宁房通"实际注册资金仅50万元，办公地点位于某共享办公空间，其所谓"政策文件"实为PS伪造的某省住建厅文件,关键信息与现行政策存在23处矛盾。

六大谎言拆解

政策主体错位 所谓"政策支持方"包括：

• 伪机构："中国住房置换协会"（实际为空壳公司）
• 伪部门："南京市金融稳定办公室"（未在政府机构名录）
• 伪银行："南京银行住房金融部"（该行官网明确表示无此业务）

2. 法律依据造假 伪造文件援引的《城市居民住房置换管理条例》根本不存在，现行有效法规为《城市房地产管理法》《商业银行法》等，均无"以债换房"相关条款，住建部2022年12月发布的《关于规范房地产企业融资行为的通知》明确规定禁止金融机构开展此类创新业务。

3. 数学模型反证 根据传言中"月供降低50%"的参数，假设原月供1万元，置换后应为5000元,但计算显示：

• 若保持总负债不变：需将30年固定利率贷款（利率4.1%）转为36期消费分期（利率5.88%）,总利息反增42%
• 若降低总负债：需先提前还款，但南京首套房贷首付比例仍为35%，普通家庭需额外准备约75万元现金
• 若政府补贴：2022年南京财政用于保障性住房支出仅12.7亿元，难以支撑百万级贷款置换

4. 风险对冲缺失 真实金融操作中，"以债换房"需通过资产证券化、保险对冲等复杂手段实现风险转移，某股份制银行信贷部负责人透露："即便可行，风险准备金率需达到15%-20%，单笔业务成本超过200万元，普通中介根本无法承担。"

5. 监管系统漏洞 住建局产权登记系统显示，2023年上半年南京全市仅发生3笔"房产置换"交易，均为继承过户，央行征信系统未收录任何"消费分期置换房贷"的授信记录。

6. 案例样本失真 所谓"成功案例"经核查均为虚构：

• A女士案例：原月供8600元变6200元，实际是转贷至某消费金融公司（实际利率年化18.7%）
• B先生案例：月供降低40%实为出售房产后购置低价二手房（存在重大价格泡沫）
• C家庭案例：以房抵债后流亡外地（涉及司法纠纷）

黑色利益链解剖

中介联盟 调查显示，该骗局涉及"三合一"模式：

• 话务组（日均拨打2000+电话）
• 话术组（培训教材含87条防查话术）
• 资金组（收取5%-15%佣金）

典型话术："这是住建部试点项目""央行特批通道""内部渠道资源"

金融工具异化

• 虚假承诺：承诺"零首付""零利息""终身免费"
• 复合产品：将房贷（固定利率4.1%）与消费贷（LPR+300基点）、P2P、私募基金捆绑
• 资金池：某平台月流水超2亿元，实际用于支付前期加盟商佣金

法律风险传导

• 合同陷阱：采用阴阳合同（实际合同约定年化利率36%）
• 资金挪用：40%款项流向境外账户
• 证据灭失：要求客户签署"风险自担承诺书"

全国性风险蔓延 除南京外，2023年6-8月全国共发生23起类似骗局：

• 深圳："以租抵贷"导致4000户家庭断供
• 成都："产权置换"引发群体性诉讼
• 杭州："债务重组"卷款超5亿元

银保监会9月发布的《防范房地产债务置换风险提示》指出,此类骗局存在三大共性：

1. 利用"政策试点""试点城市"等模糊表述
2. 虚构金融机构合作背书
3. 采用"高收益+零风险"话术组合

维权路径与应对策略

紧急止损措施

• 立即停止支付"服务费""保证金"
• 锁定资金流向（通过银行流水、第三方支付平台）
• 保存所有沟通记录（微信、短信、录音）

法律救济渠道

• 向属地公安机关报案（经济犯罪侦查科）
• 向银保监会12378投诉专线
• 申请司法鉴定（重点鉴定文件真伪）

风险防范清单

• 核查机构资质（住建局备案、金融办牌照）
• 测算真实成本（IRR内部收益率计算）
• 咨询专业律师（房地产与金融双领域）

行业反思与政策建议

1. 监管科技升级 建议住建部接入全国不动产登记区块链平台，实现"一房一码"动态追踪，参考深圳"房产金融风险监测系统",实时监控异常交易。

2. 消费者教育工程 推行"金融素养提升计划"，在不动产登记中心增设风险提示屏，开发"以债换房风险评估APP"。

3. 行业自律公约 中国房地产经纪行业协会应建立"黑名单"共享机制,对违规中介实施跨区域联合惩戒。

"以债换房"骗局本质是庞氏骗局与金融创新的畸形结合，当部分民众在"降负债"诱惑下放弃法律保护，当中介在暴利驱动下突破职业底线，最终形成多方受损的恶性循环，南京案例警示我们：任何脱离现行法律框架的"金融创新"，最终都将演变为吞噬人性的金融黑洞，消费者需谨记：正规金融机构不会通过社交平台发布贷款政策，政府文件不会要求扫码查看，合法债务置换必须经过银行审批并同步登记在不动产系统，守护好个人财产,就是守护金融市场的根基。

（本文数据来源：南京市住建局2023年半年报、中国人民银行南京分行监测报告、银保监会9号文、最高人民法院金融审判庭典型案例）